不動産仲介手数料とは？

上記の合計金額がルールで定められている、いわゆる “正規仲介手数料” となります。

しかし、実際の不動産取引の現場では、「手数料は売買代金の３％＋６万円＋消費税(課税業者の場合)です。」

という説明を受けることが殆どかと思います。これは、売買代金（本体価格）が４００万円を超える場合に手数料を計算する「速算式」であり、
実際の不動産取引の殆どが４００万円を超えた金額であるため、実質的に使われるようになった実務上のルールです。

不動産仲介業において、仲介業者がお客様より受けることができる報酬 額（＝仲介手数料）のルールは当然あります。
そのルールを定めているのは「国」であり、具体的には「昭和４５年建設省（現：国土交通省）告示第１５５２ 号」により定められています。
その告示の第２条に記載のある報酬額に関する事項を分かりやすくまとめたものが下の表です。

売買代金の本体価格 （売買代金のうち消費税相当額は含まない）	左記代金に対する報酬額の割合
２００万円以下の部分	５．５％（５％＋消費税）
２００万円超〜４００万円以下の部分	４．４％（４％＋消費税）
４００万円超の部分	３．３％（３％＋消費税）

多くの不動産購入は不動産仲介会社の広告や現地販売などで物件の情報を入手し、その会社を通じて購入することになります。
売却の場合も同様に、不動産仲介会社へ依頼する事になります。その場合、必要となるのが不動産仲介会社へ支払う仲介手数料です。
その金額は法定で上限の金額が決められており、売買価格の3.3％＋66,000円となります（契約価格４００万円超の場合）
3,000万円でご購入された場合は1,056,000円が必要になるわけです。

１９９９年１０月１日に証券取引の手数料が自由化され、株のネット取引の発展・業界内の競争の激化・・・等、
証券市場が活性化されるようになってから既に２０年以上の月日が経ちました。

では、不動産取引における仲介手数料は…というと、 “実際にどの程度必要なのか？” “不動産仲介業者間で違いはあるのか？”
ということも、あまり認識されていないのではないのでしょうか。これは、個人が一生の中で経験する “不動産を売ったり・買ったり” という
不動産取引自体の少なさに理由があると思います。

法定上限の仲介手数料はあくまで上限であり、これ以上受領してはいけないということなのですが、多くの不動産仲介会社は規定の仲介手数料として
当たり前に上限金額を受領しています。

売主は不動産分譲業者となりますが、直売を行うにはその為の販売事務所費、販売員の人件費、広告費等が必要になり、
その分のコストが分譲利益より削られていきます。長期に渡っての販売になりますと、相当なコストがかかるわけです。
そのため、不動産業者専用の情報登録システムへ物件情報を公開して、多くの不動産仲介会社に販売を依頼する販売方法を用います。
不動産仲介会社各社の広告・販売活動で物件情報が行き渡り、結果として早期売却が可能になります。
成約した際にあらかじめ決められた仲介手数料のみを支払うことにより、販売経費を抑え、収支計画を固定することができるメリットもあり、売主が
直売を行わない場合が多いのです。従って、新築戸建情報は不動産仲介会社からの情報が圧倒的に多いのが通例です。

中古一戸建、中古マンション、土地は一般には個人の方が売主となります。中には不動産業者が売主の物件もあります。
（リノベーションマンション・一戸建、宅地分譲、建築条件付売地など）、ほとんどが一般個人の方のお住み替えや相続などで売却をするものです。
不動産の売買には専門的な知識が必要になります。販売方法やそれに伴うリスクなども理解したうえでなければ売買を行うことはできません。
一般個人の方にその知識を求めることはまず無理でしょう。売却する場合、不動産仲介会社へ売却を依頼する事になります。
従って、不動産売買取引においては不動産仲介会社が介入する事は必要ということになってきます。

不動産を購入される際必要な諸費用（物件価格以外にかかる諸経費・仲介手数料）は価格の５％から８％位かかりますが、
その内の約4割〜6割が仲介手数料割合になります。
この金額を高いと感じられた事はありませんか？この金額に全く不満がなければ当センターは必要のないかもしれません。

しかし、「必要経費だとは思うが、仲介手数料は少しでも安い方がイイ。」そうお考えになる方にぜひご利用して頂きたいと思います。

* ■ 一般の不動産会社で購入又は売却する場合
物件価格4000万円　諸経費約200万円　仲介手数料約130万円　計約4330万円
* ■ 当センター利用で購入又は売却する場合
物件価格4000万円　諸経費約200万円　仲介手数料　0円　　　計約4200万円


いかがですか？・・・購入の場合には、ちょっとした車や新居用の家電や家具一式が買える金額です。
売却して住みかえ物件(次の購入物件)の頭金に充当できる金額も当然増えます。
その仲介手数料が、「無料」 もしくは、「半額」になったらとてもお得だと思いませんか。
　　　　　

ここで一つ、実際の不動産取引の現場ではあまり説明されないことがあります。

前述の国土交通省の告示、もしくは宅地建物取引業法第４６条により定められておりますが、上記の報酬額の規定は、
あくまでも“その金額以内とする”という 上限金額の規定 であり、“正規の報酬額はいくら”という定額を定めているものではない、
ということです。また、このルールの特徴は “売買代金に対して一定の割合を乗じて得た金額”という、まさに「定率性」のルールであると言えます。

売買代金が４００万円超であれば一律の割合で報酬を請求される。（売買価格が４０１万円であろうと１億円であろうと、ということです。）
この「４００万円超」という基準自体、 “なぜこんなに低いの？” と思われる方も少なくないと思います。

その理由は至って簡単、このルールが告示の名称にもあるように昭和４５年に定められたものだからです。

いまから４０年も昔の時代であれば、当然物価水準が全く異なりますので、売買代金４００万円以下の
不動産取引も少なくなかったのではないでしょうか。
正規の仲介手数料のルールである「定率性」が、いかに時代遅れなものであるか、共感いただけますでしょうか。